核心观点：上海杭州放宽落户政策，三季度调控力度仍有放松空间2022 年二季度房地产因城施策效果明显，6 月底上海杭州放宽落户政策，合肥再度放松限购，在二批次土拍仍未明显回暖和房企流动性压力犹存的情况下，我们预计三季度调控力度仍有放松空间。6 月一二线重点城市商品房和二手房成交数据明显有回暖趋势，我们认为主要与部分城市集中备案、疫情回暖供应放量及房企冲刺半年度业绩以价换量有关，三四线城市同比数据依旧处于低位，从历史数据来看销售数据有进一步改善空间。我们预计行业增速三季度将触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

　　政策端：上海杭州放宽落户，合肥限购再度放松中央层面：国家统计局数据显示我国家庭户人均居住面积达到41.8 平方米；国家发改委提出加大配套政策支持力度，扎实推动存量资产盘活；央行行长表示货币政策将继续从总量上发力以支持经济复苏。

　　地方层面：多地放宽落户政策，杭州全日制本科毕业2 年内无社保直接落户，上海在沪高校应届硕士可直接落户，北京面向新毕业大学生保障性租赁房开始登记。合肥限购政策再度调整，瑞金、广水、揭阳、贵阳等地提高公积金政策支持力度，海南未取得不动产权证的商品房公积金贷款保证金留存比例由5%调低至2%，郑州开封两地住房公积金实现同城化合作，增强公积金流动性。

　　市场端：单周新房二手房成交量同比均有下滑，多城进行二次土拍销售端：2022 年第26 周，全国64 大中城市成交面积764 万平米，同比下降4%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今64 大中城市成交面积达10569 万平米，累计同比下降38%。全国23 城二手房成交面积为141 万平米，同比增速-21%，前值-6%；年初至今累计成交面积3046 万平米，同比增速-34%，前值-34%。

　　土地端：2022 年第26 周，全国100 大中城市推出土地规划建筑面积3041 万平方米，成交土地规划建筑面积1659 万平方米，同比下降63%，成交溢价率为7.2%。

　　杭州二批次45 宗地块全部成交，23 宗底价出让，12 宗地块封顶成交，滨江集团独揽12 宗地块，国资企业参与拿地18 宗。武汉二批次10 宗涉宅用地全部成功出让，总成交价99.21 亿元，仅洪山区地块溢价成交待摇号，武汉城建独揽3 宗地块。宁波二批次出让21 宗地块，总建面204 平方米，共揽金161 亿元，其中7 宗地块拍至封顶阶段待摇号，保利发展摘得2 宗地块。合肥二批次集中供地9宗竞品质地块公布摇号结果，保利发展竞得其中2 宗地块。

　　融资端：国内信用债同比环比均减少，海外债无新增发行2022 年第26 周，信用债发行29.9 亿元，同比减少73%，环比减少80%，平均加权利率3.36%，环比减少12BPs；海外债持续无新增发行状态。

　　风险提示：(1)行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；(2)调控政策超预期变化，行业波动加剧。

（文章来源：开源证券）