一、地产现状如何？

　　销售端：目前房地产销售仍在探底，且三四线城市的销售压力更大，不符合房地产“良性循环”的定调，三四线城市的需求端刺激政策率先出台，但效果较为有限，更高能级城市的政策放松才能有效提振地产销售的回暖，随着房贷利率进入下行通道，销售明显回暖可能在二季度显现。

　　融资端：目前房企资金仍较紧张，房企债务风险严峻，虽然去年9 月以来地产融资政策开始持续“纠偏”，但截至去年底，房企融资环境仍然在恶化，随着宽信用以及政策的传导，未来国内贷款将边际好转，但地产销售的羸弱仍将在一季度拖累房企资金情况，进而影响到地产投资的强度，因此一季度地产投资可能仍在探底。

　　施工端：2016-2019 年房企采取的“高周转”模式已难以为继，但在此期间，房企积累了大量的施工面积，地产链后端的施工和竣工表现相对较强，若资金问题缓解，在住建部“保交楼”的背景下，此前未完工的项目将对需求形成支撑。新开工目前仍在下行，预计在2022 年下半年才有可能企稳，而竣工仍处于上行周期，但受制于房企资金紧张，预计在二季度才会有比较强势的表现。

　　二、地产如何稳？

　　需求侧政策的适度放松是解决房地产行业问题的主要路径。我们可能可以继续看到例如首套房首付比例下降、限购限贷条件(包括二套房认定标准)、核心城市放松落户等因城施策的放松；其次，土地供给也是一项长期保障，土拍政策的调整值得期待；另外就是房地产税的调控可能会相对暂缓，或者更加温和地去替代行政手段。

　　三、地产何时稳？

　　结合历史规律以及对现状的模拟推演，我们认为销售与竣工可能在二季度企稳，新开工与投资可能到三季度企稳。受地产实际需求的拖累，3 月警惕工业品需求不及预期。

　　但从权益视角来看，由于当前地产基本面仍在探底，现状越弱则预期越强，未来增量政策不断利好，政策将继续松绑，因此地产板块Beta 行情还可延续。

（文章来源：中信期货）