报告导读

　　把握三大关键词，执行改善空间大，不确定性下降，建议 Q4 超配银行，重点推荐：兴业/平安+邮储/南京+招行/宁波。

　　投资要点

　　把握三大关键词：(1)“房住不炒”——政策不会转向；(2)“准确把握和执行”

　　——执行或将纠偏，具有较大改善空间；(3)“维护住房消费者合法权益”——重点是保交楼。

　　事件

　　9 月 29 日人行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。住建部、证监会、全国 24 家主要银行与会。

　　房地产政策会有大转向吗？——坚持房住不炒我们认为不会轻易变，房地产政策利于长远，会议指出坚持房住不炒，预计政策仍然将延续此前整体基调；也没必要变，因为政策执行仍具有较大改善和柔性空间。根据会议通稿表述，坚持房住不炒，“不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制”。未来政策仍然将延续此前整体基调。

　　政策执行会有什么变化吗？——准确把握和执行不排除有纠偏可能，政策执行具有较大改善和柔性空间。会议提出，“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，这意味着此前各地政府、监管、各银行对政策的理解可能不一致，从而导致执行层面出现一定偏差。

　　从数据上我们看到：

　　(1)地产融资增速下行，按揭和开发贷承压。房地产集中度两道红线政策下，上市银行地产贷款投放明显弱于往年，部分导致房企现金流紧张。典型例子是股份行：截至 21H1 末开发贷余额较年初仅增长 1.9%，同比则负增长2.4%；按揭贷款较年初增长 5.8%，同比增长 14.6%。。

　　(2)放款节奏明显前移，后期投放力度不足。21Q1 累计新增按揭的两年复合增速 18%，而 1-8 月累计新增复合增速下降至 11%。。

　　(3)地产贷款结构失衡，重按揭、轻开发贷。21 年 1-8 月，房地产开发资金来源中，新增贷款与按揭的比例下移至 0.79，创历史新低。意味着按揭贷款由于较为安全，银行投放意愿较强；地产风险上升，金融机构对开发贷较为谨慎。

　　对出险房企预计有何应对？——维护住房消费者合法权益预计原则上将保交房，责任落到地方政府和金融机构双主体。

　　(1)“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”，房地产项目涉及民生，预计出险房企的已开发项目将以保交房为主。

　　(2)“配合相关部门和地方政府共同维护”，意味着保交房将实行双主体责任，责任将同步落到地方政府、相关部门、金融机构。

　　投资建议

　　对银行板块影响，不确定性下降，建议 Q4 超配银行。地产政策发生拐点，方向虽不变，但执行层面改善空间较大，有利于地产风险改善。重点推荐：兴业/平安+邮储/南京/光大+招行/宁波。

　　风险提示：宏观经济失速，不良大幅暴露。

（文章来源：浙商证券）